Contentieux locatifs

En qualité de bailleur, lorsque vous louez votre logement, vous vous engagez à remplir certaines obligations vis-à-vis de votre locataire :

• Fournir un logement décent
Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement en bon état de fonctionnement disposant d’équipements offrant un confort minimal, qui ne met pas en danger la santé et la sécurité du locataire.
Le logement doit être doté d’une surface habitable minimum d’au moins 9m2 pour une hauteur de 2.20m ou un volume habitable au moins égal à 20m3, être sécurisé, doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation, répondre à des critères de performance énergétique minimale et ne pas être infesté d’espèces nuisibles ou parasites.

• Réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement
Exemples de réparation à la charge du bailleur : remplacement de chauffe-eau, réparation des volets, réparation de la robinetterie défectueuse.
• Assurer la tranquillité du locataire et une jouissance paisible du logement
Il est interdit de pénétrer dans le bien loué sans le consentement du locataire. En qualité de bailleur, vous avez l’obligation d’assurer l’occupation paisible du logement (nuisances sonores, isolation insuffisante…).
Aussi, en cas de troubles de voisinage causé par un locataire, le bailleur ne doit pas rester inactif. Il est nécessaire d’enjoindre au locataire de cesser les troubles.
• Transmettre les quittances de loyer
Une quittance de loyer peut être sollicitée par le locataire après paiement du loyer et des charges. La quittance de loyer doit détailler les sommes qui ont été versées en distinguant le montant du loyer du montant des charges. Elle est transmise gratuitement et peut être envoyée par email si le locataire donne son accord.

En qualité de locataire, des obligations s’imposent pendant toute la durée du bail :

• Payer le loyer et les charges
Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail.
Ne pas payer le loyer et les charges est un motif de résiliation du bail par le propriétaire (ou l’agence immobilière) et d’expulsion du locataire.
• Prendre une assurance habitation
Le locataire d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation (y compris un bail mobilité) doit prendre une assurance habitation. L’assurance doit au minimum couvrir les risques incendie, dégât des eaux, explosion.
• Respecter l’usage prévu du logement et ne pas transformer les lieux
L’usage du logement est fixé dans le contrat de bail. Par exemple, vous ne pouvez pas utiliser votre logement comme local professionnel si le bail précise qu’il est à usage d’habitation uniquement.
Sauf accord écrit du bailleur, il n’est pas permis d’effectuer des modifications importantes au sein du logement loué au risque de devoir remettre le logement dans son état initial.
• Répondre des dégradations
Sauf si elles sont dues à la force majeure, à une malfaçon ou à la faute du propriétaire, vous êtes responsable des dégradations qui pourraient survenir dans le logement pendant la location.
• Laisser l’accès au logement pour les travaux d’amélioration des parties communes, nécessaires au maintien en l’état du logement, ou améliorant la performance énergétique
Le locataire doit permettre l’accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire :
– Travaux d’amélioration dans les parties communes ;
– Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;
– Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d’isolation) ;
– Travaux pour respecter les critères d’un logement décent ;
Lorsque les réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
• Prendre en charge l’entretien courant du logement et effectuer les petites réparations
Les petites réparations et l’entretien courant du logement vous incombent.
Exemple : entretien des parties extérieures (tonte, taille et élagage), débouchage des canalisations d’eau, remplacement des joints et des colliers, vidange des fosses septiques, remplacement des fusibles et des ampoules, ramonage des conduits de fumée, etc.
• Restituer les lieux en l’état
Lors du départ du locataire, le logement doit être restitué dans un état similaire à celui constaté lors de l’entrée, en tenant compte de son vieillissement naturel.
L’usure naturelle ne peut en aucun cas justifier une retenue, même partielle, sur le dépôt de garantie. En revanche, le locataire est responsable des dégradations causées par un usage anormal du logement (par exemple, moquette brûlée ou tachée, trous dans les murs…). Les travaux de remise en état sont également à sa charge si des transformations ont été apportées au logement sans l’accord préalable du bailleur.